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【リースバック（住宅）の注意点】
リースバックとは、自宅不動産を事業者に売却して即資金化しつつ、事業者から賃借契約することでそのまま住み続けられる仕組みです。生活環境を変えずに大きな資金を調達できる点や、相続トラブル対策になるなどメリットが多く語られますが、デメリットや注意点などの理解が疎かのままだと、数年後に「こんなはずではなかった」と後悔しかねません。しっかりと事前に仕組みやリスクを理解した上での利用検討が必要です。
国土交通省から「住宅のリースバックに関するガイドブック」も公開されています。
様々なデメリットはあるもののそれらが許容範囲でかつニーズにマッチしていれば十分ニーズに応える仕組みですが、それ以外の選択肢も含めて検討した上で実行することも重要です。
持ち家がある場合の選択肢としては以下の通り幅広い選択肢があります。
【持ち家の今後の選択肢】
・そのまま住む（リフォームで2世帯化なども）
・親族が住む
・貸して収益化
・建て替える（自宅・賃貸アパート/マンション・賃貸併用など）
・デベロッパーを活用（等価交換方式で新築最上階に住むなど）
・デベロッパーを活用（事業受託方式で活用丸投げなど）
・更地化して別用途で収益化（駐車場など）
・売却する（通常仲介売却：数ヶ月かかる場合も）
・業者買取を利用する（即資金化できるが安くなる）
・自宅を担保に資金調達（借金）：不動産担保ローン
・自宅を担保に年金形式の資金調達：リバースモーゲージ
・空き家にして寝かせる
・リースバック
などなど様々。
重要な意思決定の場合、後悔しないためには幅広い選択肢から消去法での選択も有効です。その上のリースバック検討において、契約前に知っておきたいポイントは以下の通り。多くの注意点があるため特に重要な点に絞っていますので、検討時はより精査する必要があります。
（１）買取額が安い
周辺相場とくらべ数割低くなります。業者買取になる上さらに仕組みの利用手数料もかかるため仕方ない点はありますが、安いことを知っておくことが重要です。買取額は業者によって査定額が異なるため複数業者を比較検討することも重要です。
（２）家賃が高い
売却後賃借契約となりますが、周辺相場と比べかなり割高に設定されるのが一般的です。賃借契約は主に定期賃貸借契約となります（普通賃貸借契約の場合もあります）が、通常の定期契約の期間は2－3年、再契約不可なところを特約で継続可能とするため、契約内容を熟知することが重要です。再契約時の賃料交渉は難しい場合が多いため、周辺相場が下がってる場合さらに割高感が出ます。
リースバック利用後10年以上そのままの状況で住み続ける場合は、売却額を総賃料が上回るという状況にもなりうるため、売却額とともに賃料も合わせ総合的な判断が求められます。
（３）買い戻し価格が高い
リースバック契約の特約等で買い戻し可能となりますが、買い戻し額も高くなります。当初買い戻す予定であっても割高賃料支払いで資産は目減りするため追加投資が必要となります。結果そのまま退去せざるを得なくなる場合もありうるので注意が必要です。
（４）相続税が大幅増の場合も
財産のうち不動産分が現金に変わるため、その後対策しなければ状況により相続税が増加します。これは元々不動産（土地・建物）の評価額は現金に比べ低く設定され、また親族の相続など小規模宅地の特例という評価額大幅減もあり、これらの控除が消えてしまい相続税が上がるという仕組みです。リースバックによって調達した資金の使途によっては影響ない場合もありますが、結果大きく判断が分かれる点でもあります。
（５）相続人リスクが逆に上がる場合も
相続トラブルの最大の要因が不動産分割問題のためそのリスクを軽減することはできます。また所有権さえあれば相続人の了解も必要ありません。しかし前項目の相続を踏まえると子どもなど相続人が活用方法を考えている場合もあり「何で勝手に売ったの？」と逆にトラブルに発展することも十分あり得ます。このため事前に相続人への連絡や相談も重要です。
（６）倒産や転売リスク
業者が居住中に転売したり、倒産の可能性もあります。その場合は競売により第3者が取得することになり、新大家（所有者）との契約になります。原則当初の契約は維持されるものの考え方の違いからトラブルに発展する可能性もあります。業者の体力調査なども必要です。
このほか、様々な名目の手数料負担や、改修時の制約や費用負担、退去時の原状回復など様々な点でトラブルになる場合もあるため、すべては「契約内容」を十分吟味することが最重要となります。
リースバックの利用は、総合的な財産の観点からすると想像以上に減ります。しかし現生活を維持しつつまとまった資金が調達できるメリットもあります。相続トラブルの軽減につながるのであれば、トラブル発生時の様々な精神的・肉体的・金銭的負担を考慮すれば「お金には代えられないメリット」もあり得ます。ただメリットと感じるケースは実は限定的でもあるため、仕組みを理解した上でしっかりと将来に備えられればと思います。
【執筆：家宅整理士・宅建士・FP：小島孝治】
【自筆証書遺言書保管制度】
自筆の遺言書を法務局で保管してくれる制度のこと。2018年に国会に提出され同年7月6日に可決・成立、2020年7月10日に施行された。今までの方式に比べ初の仕組みや多くのメリットがあり状況によっては画期的な仕組みといえる。法務局で遺言書の成立要件を確認してもらえるほか、死亡届が提出されるのと連動して遺言書の存在を任意の相手に通知する仕組みなども盛り込まれている。手数料も3900円（印紙納付）と安価であり、閲覧は全国の対応法務局からモニター経由でできるなど取り回しもし易い。
ただ、制度の利用には事前予約をし、対応法務局（最寄りの法務局・出張所とは限らない）に出向く必要があり、また遺言書の成立要件のチェックは行ってもらえるが中身（内容）については関知されないため、遺言内容は自身で吟味する必要がある。
遺言書の形式には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」と大きく3種類あり、それぞれ状況に応じて使い分けることができる。もともと自筆証書遺言は、自身で手書き（一部財産目録等はワープロ出力が可能になった）した物を封筒等にいれ封印することで保管するのが一般的な方式。
すべて自身で管理できるため、更新や破棄なども自由に行える反面、遺言書としての形式（自筆・署名捺印・日付の明記など）を満たしていないと無効になる。遺族が遺言書を有効にするためには家庭裁判所で「検認」手続きを行う必要があるなど手間や時間もかかるのも特徴。また相続人の間で揉め事がある場合遺言書の有効性について争われたり、特定の相続人等が遺言書を発見しても都合が悪い場合に破棄してしまうなどの事態も起こりうるため、執筆後の管理についても細心の注意を払う必要があった。
これらに対して公正証書遺言は、成立時に公証役場で2名の証人とともに保管されるため遺言書の有効性について争いになることは少ないが、手間や費用がかかることなどから状況に応じた更新などがし辛いデメリットもあった。
このように、保管制度は自筆証書のメリットと公正証書のメリットを組み合わせ、それぞれのデメリットを軽減する仕組みとなっているため十分活用できる。法務局側がうたうメリットは以下の通り。
◆相続開始前
・遺言書の成立要件がチェックできる
・公式に法務局が保管するため遺言書の紛失亡失のおそれがない
・利害関係者による破棄隠匿改ざんを防げる
◆相続開始後
・家庭裁判所の検認が不要
・相続人が法務局で閲覧・証明書交付が受けられる
・任意の方に通知できる
・相続人の誰かが閲覧した際、他の相続人にも通知される
（2022/2,K）
【新型コロナウイルス（COVID-19）防御法】
2019年12月頃から、中国湖北省武漢市周辺で発生したとされる肺炎を引き起こすウイルスのこと。その後WHO（世界保健機関）がこの新型コロナウイルス感染による疾患を「COVID-19」と命名、ICTV（国際ウイルス分類委員会）はウイルス単体の名称を「SARS-CoV-2」とした。日本では厚労省が単に「新型コロナウイルス」と表現している。
日本政府は武漢市の日本人をチャーター機で帰国させるなどの対応や、航行中に感染が拡大していることが発覚したクルーズ船ダイヤモンドプリンセス号を横浜港へ停泊させ隔離するなどの対策をとったが、国内感染は広がりつつある状況となっている（記事公開時点）。感染しても症状が無い場合もある上、高齢者以外の致死率はインフルエンザと同等程度とされているが、高齢者や肺疾患系や糖尿病等の持病がある場合は高いため、特に接触する際は注意が必要だ。
ヒトへの感染は当初飛沫感染と接触感染のみで空気感染（飛沫核感染）はしないとされていたが、中国ではエアロゾル感染（スプレー状のように飛沫により霧状に浮遊する時間の長い状態）も報告された。エアロゾル感染は密閉された空間に長時間いると感染する可能性がある。また感染は咽頭部や気道以外に目の結膜などからも侵入するため、直接目鼻口を触る際には細心の注意が必要となる。特に喉の乾燥はウイルス侵入リスクを高めるため意識しておきたい。
コロナウイルス自体の大きさはインフルエンザウイルスと同程度の0.1マイクロメートル、かつ同じくエンベロープ（表面に脂質の膜）があるため、石鹸など界面活性剤やアルコール（60～95％濃度）で不活化されることが報告されている。このため手洗い自体の有効性は高いが洗い残しリスクが残り、アルコールは手洗い後に水分が残っていると濃度が薄まり効果が失われるリスクもあるので要注意。この他エンベロープウイルスはもちろん、ノロウイルスなどノンエンベロープウイルスにも効果がある次亜塩素酸水（電解水）も200ppm程度で十分効果があるとされ、ドアノブやテーブルなどのウイルス不活化に有効。食品添加物として製造過程で使用が許可されている成分のため人体へのリスクは低いが、手指への直接の塗布は濃度により荒れの原因や衣類の漂白効果のリスクがあり得る。次亜塩素酸水は水と塩から電解生成されるが、次亜塩素酸ナトリウムに塩酸を混ぜて同等の成分のものも作られている（こちらの方が劣化しにくいとされる）。アルコールも次亜塩素酸水も手に入らない場合は、家庭用漂白剤（主成分が次亜塩素酸ナトリウム）を水で薄めて同様の効果を持たせる方法も広く公開されているが濃度調整や生成時のリスクもあるため注意が必要だ。
またマスクの有効性にも議論があるが、密閉度の高いN95規格（0.3マイクロメートルを95％防ぐ）でも完璧でない上、装着上息苦しくなるため長時間着用は現実的ではない。しかし通常飛沫（咳・くしゃみ等）自体は5マイクロメートルからとされ、PM2.5（2.5マイクロメートル以下の粉塵を防ぐ）や通常のマスク（サージカルマスク）でも防げる効果があるため状況によっては有効となる。またマスクをすることで手指についたウイルスが直接鼻口に触れない効果や、マスクをすることで鼻口側の湿度が外気に比べ高めに保たれる効果もあるため予防有効度もあり得る。ただしマスクを着用することで口鼻周辺へ手が近づく機会が増えることや、マスクの隙間からの侵入、マスクを外す際に手に付着し感染する可能性もあるため取り扱いには十分な注意が必要だ。マスクが不足している中、マスクにアルコールや次亜塩素酸水を吹きかけ効果を高めたり、消毒再利用する方法もある。
これらを含め最大の予防法は、正しい知識を身につけ正しく対策することで防げる可能性は高まる。特に人混みを避け、ウイルスがあり得る場所（つり革・ドアノブ・ボタン・食器等々）に極力直接触れず、うがい手洗いや消毒を徹底するなど基本的な対策が重要となる。特に金属やプラスチックなど表面がツルツルしている場所では長時間活性化するとされ（インフルエンザウイルスの場合8時間程度とされ、コロナの場合はもっと長いとの報告もある）、手や衣類に付着したものでも数時間はリスクがあることから常に消毒などを心掛けたい。また何よりウイルス対策は免疫力を高めるために栄養・睡眠をしっかりとり、ストレスをため込まない生活を心掛けることが重要だ。(2020/2,K)
【高輪ゲートウェイ】
JR東日本が2020年に新設する駅名。田町駅と品川駅の間、東京都港区港南にある。
JR品川駅車両基地跡地の13ヘクタールを再開発した。東京オリンピック・パラリンピックに合わせ2020年に暫定開業予定。その後オフィスやホテルなどを含む商業施設を整備し2024年に街びらきをする予定。
駅舎デザインは国際的に著名な建築家隈研吾氏が担当し、日本の魅力を発信するため、折り紙をモチーフにした大屋根など「和」をイメージしている。
【不用品回収】
部屋の片付けや老前整理・生前整理・遺品整理等で、業者が家庭の不用品を回収するサービスのこと。「トラック詰め放題」などとうたい家庭に訪問し回収する方法が一般的。
この不用品回収業者についての被害が拡大しており、環境省や国民生活センターが「遺品整理や不用品回収をうたい無許可で廃棄物収集する業者」を利用しないように注意喚起している。理由としては、無許可業者が回収した廃棄物が不法投棄に繋がり、環境破壊や個人情報流出の問題が出ていることが大きい。家庭ゴミの回収は本来自治体の役割だが、期限が迫っていたり、自身で分別等が難しい場合は業者へ依頼することになる。本来業者が家庭ゴミを搬出する場合、各自治体による「一般廃棄物収集運搬許可」が必要。しかしほとんどの業者がこの許可を不所持なのが現状。中には「産業廃棄物収集運搬許可」を掲げている業者もあるが、家庭ゴミは産業廃棄物ではないため回収できない。このような事業者は違法と知って展開するため、不法投棄や不正・法外請求等トラブルが絶えず社会問題となっている。
もともと「不用品の回収」自体が違法な訳ではない。リサイクル可能な中古商品は、公安委員会による「古物商」の許可（さらに行商申請）があれば、買取・回収・搬出は可能。見た目が廃棄物であっても「ゴミではなくリサイクル品」と主張すれば、違法と断定する事ができないことも、法的な隙間をつく原因となっている。もちろんその回収した廃棄物を処分するには正式な手続きを踏み有料で処分しなければならないが、このような事情から不法投棄につながっている現実がある。
もっとも、多くのチラシ配布を含む業者は「不用品回収」をうたいつつ、注意書きとして小さく「リサイクル可能なものに限る」という一文を入れている場合も多い。依頼者が勘違いして実際に壊れた家具など、廃棄物もまとめて依頼してしまい、それをトラックに積み込んだ後に「ゴミ処理は別料金」と法外な料金請求という被害が多く報告されている。
これらを避けるためには、まず自治体に相談することで正規業者を紹介してもらえる場合もある。そもそも自治体自体がまとめて臨時回収してくれる場合もある。粗大ゴミ搬出を無償でサポートしてくれる自治体もある。特別な事情が無い場合は、このような自治体のサービスを活用することが、最も安く、安心に不用品・ゴミの処理を行うことができるので、まず確認しておきたい。自治体が受けられなく業者を利用しなければならない場合も、必ず事前に仕組みの説明と見積もりと追加料金がかからないかの確認、そして３社の相見積もりをとるなどすれば納得いく対応が得られる可能性が高まる。きちんと説明してくれるか、など対話を通じて信頼できる業者かどうかを見極めたい。（K）
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