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【タワマン・タワーマンションのデメリット】
jabc【デメリットシリーズ】メリットはネット上に溢れているため、敢えてデメリット・注意点に特化した解説となります。選択の際、メリットだけでなくデメリットが許容範囲かという点の理解が、後悔を避ける最大のポイントと考えています。
高層階からの眺望や充実した設備等魅力の多いタワーマンション（タワマン）ですが、デメリットも多々あります。自身の生活スタイルや環境にあった選択であればその効果を存分に発揮しますが、反面ミスマッチが多くあるのも現実です。一度決めたらリカバリーしづらいため十分理解した上で選択できればと思います。少なくとも以下にあげる「デメリット」が許容範囲かどうかは知っておきたいところです。
◆建物の構造上の問題
・エレベータ待ち時間が長い
建物自体が駅徒歩5分でも、自宅ドアまで15分というケースも。
・高層階は風強め
ベランダで洗濯物が干せないなどの規約も。窓が開けられない場所もあり風通しが悪い場合も。
・壁が薄めで騒音が想像以上
構造上石膏ボードに断熱材防音材等で軽量化される反面、低層の鉄筋コンクリマンションと比べて音が伝わり易くなります。
・ポストや駐輪場などは集約
場所が限定されているため、部屋によっては毎回大回りを強いられることも。
・駐車場出し入れ時間
平置きは数が限られるため機械式駐車場がメインとなりますが、構造や質によって大きく待ち時間が変わってきます。毎日の出し入れに10分以上かかる場合もあり注意が必要です。
・携帯電波がつながりにくい
高層階ほど繋がり難くなります。これは通常のキャリアのアンテナがビル屋上等から下向きに造られていることも原因の一つ。
・内廊下なので匂いがこもる
各階にゴミ置き場があり便利ですが、匂いがこもると換気しづらい場合も。
・遠くが見える＝遠くから見られる
遮光フィルム等で対応しても、時間帯や角度によっては生活状況が丸見えな場合も。
・ベランダからの転落リスク
ベランダガーデニングやエアコン室外機経由で転落してしまう事故が発生しています。
◆生活上の問題
・宅配系の問題
各階に宅配ボックスがあるタワマンも出てきていますが、1Fのみの場合は自室に運ぶのも一苦労。置き配指示でもうまくいかない場合もあるため要注意。
・フードデリバリー系の制約
そもそも禁止にしているところもありますが、デリバリー側から見ると制約の多いタワマンは駐車駐輪場所指定もあり敬遠され遅延することも。
・引越し等が高額
搬出経路や養生等を細かく指定されることもあり通常の引越しに比べ高額になります。
・管理費が高額
充実した共用部維持に必要なため、平均的なマンションと比べ倍近くになります。
・修繕積立金が高額
普通のマンションと比べ特殊な構造のため高額になります。年々上昇カーブが増す場合も。特に大規模修繕は外壁や水回り等の一括修繕となり老朽化した場合費用や工期等予測できない問題もあります。
・ネット回線が遅い
共有回線は建物ごとのため、繁忙時間帯はボトルネックになります。
・騒音の住人・客人
住人以外にも、家族や客人、ラウンジでのパーティ等不特定多数が出入りすることがあります。セキュリティ面で問題がありつつも構造上制約は難しいかもしれません。
・共用部分使わない人は損
管理費には共有部の維持費も含まれているため、共有部（ラウンジやプール等）を利用しない人にとっては割高感があります。
・災害に弱い
地震でエレベータが止まると空の孤島になりますし、水回りにダメージ（特にトイレ）が出た場合は深刻です。構造（制振・耐震・免震）にもよりますが長周期地震動は数メートル揺れ、10分以上続き不安とともに酔う方も。また火災の場合、高層階は外からの消火活動がしづらく上層階は逃げ場がなくなるなどのリスクも。火災の規模によりますが建物の骨格部分へ影響があるとマンション評価額への影響も甚大。
◆精神・肉体的な問題
・階数ヒエラルキー
どうしても上層階＝高級なイメージがあります。実際高層階は眺望の面でも同間取り同設備でも高額になりますし、実際高級グレードの住戸も高層階にあるのでなおさら。同じエレベータに乗る時に階数ボタンで勝ち負けみたいな感覚を意識したことがある人は最上階に住まない限り常に心のどこかに悔しさを秘めてしまうのでしょうか。
・気温・気圧の違い
気圧は100m（25階相当）上がると10ヘクトパスカル下がります。また高層階だと地上と気温も1度くらい違います。人によってはこの変化による体調の変化がある場合も。お酒を飲んだ時の体へのまわり方への差などを指摘する人もいます。
・外出しなくなる
外に出るまでの時間がかかるため外出自体が億劫になる場合も。
◆ほか
・相続税評価額の大幅見直し
タワマンの魅力の一つ「大きな相続税対策」が制限されてきています。法律改正で相続税評価額が倍以上になる物件も珍しくありません。以前は固定資産税評価額が単純に面積割のため、時価の高額な上層階（特にペントハウス）の節税効果は絶大でした。現在では改正を重ね高層階になるほど係数を用いて修正されますが、全国一律のためマンションごとの不平等は残ります。
・時価評価は常に調査しておきたい
このようなタワマン税制の行方によって大きく変わるため定期的な評価額チェックが重要。同建物内の売買実績や分譲賃貸の賃料相場をこまめにチェックしておくのも大切です。
・事故物件
数百戸から千戸近い世帯のためどこかの部屋で事故が起きています。事故物件検索サイトでも該当するタワマンも多いのでは。経験上何らかの心理的瑕疵はどのタワマンにもある前提の覚悟が必要です。
・70年後以降・・・
大規模マンションで社会問題化していますが、マンション自体の建て替えは住人のほとんど（8割以上）が賛成を明示する必要があります。特に区分所有者はそれぞれ全員の合意が必要。今後相続を超えて共有者が倍々に増えるため「所有者不明土地問題」と同等な問題にも発展します。現行法では雲を掴むような話が現実なため、将来の法改正に期待。
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このようにタワマンのデメリットをまとめてきましたが、これらを上回る魅力を感じるのも人それぞれ。ただ実際住んでみて（購入してから）これらの現実を突きつけられて脱落した方も実際いらっしゃるので、何かの参考になればと思います。
小島孝治
宅建士・不動産コンサルティイングマスター相続対策専門士・家宅整理士
【リースバック（住宅）の注意点】
リースバックとは、自宅不動産を事業者に売却して即資金化しつつ、事業者から賃借契約することでそのまま住み続けられる仕組みです。生活環境を変えずに大きな資金を調達できる点や、相続トラブル対策になるなどメリットが多く語られますが、デメリットや注意点などの理解が疎かのままだと、数年後に「こんなはずではなかった」と後悔しかねません。しっかりと事前に仕組みやリスクを理解した上での利用検討が必要です。
国土交通省から「住宅のリースバックに関するガイドブック」も公開されています。
様々なデメリットはあるもののそれらが許容範囲でかつニーズにマッチしていれば十分ニーズに応える仕組みですが、それ以外の選択肢も含めて検討した上で実行することも重要です。
持ち家がある場合の選択肢としては以下の通り幅広い選択肢があります。
【持ち家の今後の選択肢】
・そのまま住む（リフォームで2世帯化なども）
・親族が住む
・貸して収益化
・建て替える（自宅・賃貸アパート/マンション・賃貸併用など）
・デベロッパーを活用（等価交換方式で新築最上階に住むなど）
・デベロッパーを活用（事業受託方式で活用丸投げなど）
・更地化して別用途で収益化（駐車場など）
・売却する（通常仲介売却：数ヶ月かかる場合も）
・業者買取を利用する（即資金化できるが安くなる）
・自宅を担保に資金調達（借金）：不動産担保ローン
・自宅を担保に年金形式の資金調達：リバースモーゲージ
・空き家にして寝かせる
・リースバック
などなど様々。
重要な意思決定の場合、後悔しないためには幅広い選択肢から消去法での選択も有効です。その上のリースバック検討において、契約前に知っておきたいポイントは以下の通り。多くの注意点があるため特に重要な点に絞っていますので、検討時はより精査する必要があります。
（１）買取額が安い
周辺相場とくらべ数割低くなります。業者買取になる上さらに仕組みの利用手数料もかかるため仕方ない点はありますが、安いことを知っておくことが重要です。買取額は業者によって査定額が異なるため複数業者を比較検討することも重要です。
（２）家賃が高い
売却後賃借契約となりますが、周辺相場と比べかなり割高に設定されるのが一般的です。賃借契約は主に定期賃貸借契約となります（普通賃貸借契約の場合もあります）が、通常の定期契約の期間は2－3年、再契約不可なところを特約で継続可能とするため、契約内容を熟知することが重要です。再契約時の賃料交渉は難しい場合が多いため、周辺相場が下がってる場合さらに割高感が出ます。
リースバック利用後10年以上そのままの状況で住み続ける場合は、売却額を総賃料が上回るという状況にもなりうるため、売却額とともに賃料も合わせ総合的な判断が求められます。
（３）買い戻し価格が高い
リースバック契約の特約等で買い戻し可能となりますが、買い戻し額も高くなります。当初買い戻す予定であっても割高賃料支払いで資産は目減りするため追加投資が必要となります。結果そのまま退去せざるを得なくなる場合もありうるので注意が必要です。
（４）相続税が大幅増の場合も
財産のうち不動産分が現金に変わるため、その後対策しなければ状況により相続税が増加します。これは元々不動産（土地・建物）の評価額は現金に比べ低く設定され、また親族の相続など小規模宅地の特例という評価額大幅減もあり、これらの控除が消えてしまい相続税が上がるという仕組みです。リースバックによって調達した資金の使途によっては影響ない場合もありますが、結果大きく判断が分かれる点でもあります。
（５）相続人リスクが逆に上がる場合も
相続トラブルの最大の要因が不動産分割問題のためそのリスクを軽減することはできます。また所有権さえあれば相続人の了解も必要ありません。しかし前項目の相続を踏まえると子どもなど相続人が活用方法を考えている場合もあり「何で勝手に売ったの？」と逆にトラブルに発展することも十分あり得ます。このため事前に相続人への連絡や相談も重要です。
（６）倒産や転売リスク
業者が居住中に転売したり、倒産の可能性もあります。その場合は競売により第3者が取得することになり、新大家（所有者）との契約になります。原則当初の契約は維持されるものの考え方の違いからトラブルに発展する可能性もあります。業者の体力調査なども必要です。
このほか、様々な名目の手数料負担や、改修時の制約や費用負担、退去時の原状回復など様々な点でトラブルになる場合もあるため、すべては「契約内容」を十分吟味することが最重要となります。
リースバックの利用は、総合的な財産の観点からすると想像以上に減ります。しかし現生活を維持しつつまとまった資金が調達できるメリットもあります。相続トラブルの軽減につながるのであれば、トラブル発生時の様々な精神的・肉体的・金銭的負担を考慮すれば「お金には代えられないメリット」もあり得ます。ただメリットと感じるケースは実は限定的でもあるため、仕組みを理解した上でしっかりと将来に備えられればと思います。
【執筆：家宅整理士・宅建士・FP：小島孝治】
【新型コロナウイルス（COVID-19）防御法】
2019年12月頃から、中国湖北省武漢市周辺で発生したとされる肺炎を引き起こすウイルスのこと。その後WHO（世界保健機関）がこの新型コロナウイルス感染による疾患を「COVID-19」と命名、ICTV（国際ウイルス分類委員会）はウイルス単体の名称を「SARS-CoV-2」とした。日本では厚労省が単に「新型コロナウイルス」と表現している。
日本政府は武漢市の日本人をチャーター機で帰国させるなどの対応や、航行中に感染が拡大していることが発覚したクルーズ船ダイヤモンドプリンセス号を横浜港へ停泊させ隔離するなどの対策をとったが、国内感染は広がりつつある状況となっている（記事公開時点）。感染しても症状が無い場合もある上、高齢者以外の致死率はインフルエンザと同等程度とされているが、高齢者や肺疾患系や糖尿病等の持病がある場合は高いため、特に接触する際は注意が必要だ。
ヒトへの感染は当初飛沫感染と接触感染のみで空気感染（飛沫核感染）はしないとされていたが、中国ではエアロゾル感染（スプレー状のように飛沫により霧状に浮遊する時間の長い状態）も報告された。エアロゾル感染は密閉された空間に長時間いると感染する可能性がある。また感染は咽頭部や気道以外に目の結膜などからも侵入するため、直接目鼻口を触る際には細心の注意が必要となる。特に喉の乾燥はウイルス侵入リスクを高めるため意識しておきたい。
コロナウイルス自体の大きさはインフルエンザウイルスと同程度の0.1マイクロメートル、かつ同じくエンベロープ（表面に脂質の膜）があるため、石鹸など界面活性剤やアルコール（60～95％濃度）で不活化されることが報告されている。このため手洗い自体の有効性は高いが洗い残しリスクが残り、アルコールは手洗い後に水分が残っていると濃度が薄まり効果が失われるリスクもあるので要注意。この他エンベロープウイルスはもちろん、ノロウイルスなどノンエンベロープウイルスにも効果がある次亜塩素酸水（電解水）も200ppm程度で十分効果があるとされ、ドアノブやテーブルなどのウイルス不活化に有効。食品添加物として製造過程で使用が許可されている成分のため人体へのリスクは低いが、手指への直接の塗布は濃度により荒れの原因や衣類の漂白効果のリスクがあり得る。次亜塩素酸水は水と塩から電解生成されるが、次亜塩素酸ナトリウムに塩酸を混ぜて同等の成分のものも作られている（こちらの方が劣化しにくいとされる）。アルコールも次亜塩素酸水も手に入らない場合は、家庭用漂白剤（主成分が次亜塩素酸ナトリウム）を水で薄めて同様の効果を持たせる方法も広く公開されているが濃度調整や生成時のリスクもあるため注意が必要だ。
またマスクの有効性にも議論があるが、密閉度の高いN95規格（0.3マイクロメートルを95％防ぐ）でも完璧でない上、装着上息苦しくなるため長時間着用は現実的ではない。しかし通常飛沫（咳・くしゃみ等）自体は5マイクロメートルからとされ、PM2.5（2.5マイクロメートル以下の粉塵を防ぐ）や通常のマスク（サージカルマスク）でも防げる効果があるため状況によっては有効となる。またマスクをすることで手指についたウイルスが直接鼻口に触れない効果や、マスクをすることで鼻口側の湿度が外気に比べ高めに保たれる効果もあるため予防有効度もあり得る。ただしマスクを着用することで口鼻周辺へ手が近づく機会が増えることや、マスクの隙間からの侵入、マスクを外す際に手に付着し感染する可能性もあるため取り扱いには十分な注意が必要だ。マスクが不足している中、マスクにアルコールや次亜塩素酸水を吹きかけ効果を高めたり、消毒再利用する方法もある。
これらを含め最大の予防法は、正しい知識を身につけ正しく対策することで防げる可能性は高まる。特に人混みを避け、ウイルスがあり得る場所（つり革・ドアノブ・ボタン・食器等々）に極力直接触れず、うがい手洗いや消毒を徹底するなど基本的な対策が重要となる。特に金属やプラスチックなど表面がツルツルしている場所では長時間活性化するとされ（インフルエンザウイルスの場合8時間程度とされ、コロナの場合はもっと長いとの報告もある）、手や衣類に付着したものでも数時間はリスクがあることから常に消毒などを心掛けたい。また何よりウイルス対策は免疫力を高めるために栄養・睡眠をしっかりとり、ストレスをため込まない生活を心掛けることが重要だ。(2020/2,K)
【アポ電詐欺・強盗】
高齢者を狙った詐欺犯罪の手法。オレオレ詐欺の一種とされる場合もある。
アポはアポイントメントの略で事前連絡・予約的な意味合いとして使われているが、電話によって事前コンタクトすることで、その電話だけで完結させず、計画的に詐欺や強盗を行う巧妙な手口となっている。
通常「アポ」は「事前予約」等、今後の予定を決める意味で使われるが、「アポ電詐欺」の場合のアポは何かを予約するものではなく「事前準備」や「事前確認」的な意味で使われており、言葉からは想定しづらい内容であることもあり注意が必要だ。実際の犯罪において「アポ電詐欺」と「アポ電強盗」はそれぞれ以下のような手口となっている。
「アポ電詐欺」
初回の電話では、金銭要求などは一切せず、様々な理由をつけて電話番号の変更のみを通知して終える。このため詐欺に遭遇している認識がない場合が多い。そしてその数日後に改めて電話をかけ、相手が油断しているところで通常のオレオレ詐欺的な手口でお金を引き出す手法となっている。通常突然の電話で金銭を要求される事には警戒する被害者も、このように段階的にされることで警戒の心が緩む心理を利用した手口として、警戒が必要だ。
「アポ電強盗」
単純オレオレ詐欺では騙され難くなってきたため、手口がより巧妙化・凶悪化され、強盗や殺害事件にも発展してきている。
アポ電強盗は、最初の電話では身内の者や国税庁調査員、金融機関職員等を装い、自宅に現金等財産があるのかどうかの確認のみに留めるところが特徴的だ。こちらもアポ電詐欺同様にアポを取る訳ではないが、自宅に現金があることを確認するため、確認できれば夜中等に空き巣や強盗することでその資産を奪いにいくための事前確認となる。このため警視庁は統計上「犯行予兆電話」と呼んでいる。
高齢者は安心のため一部の現金をタンス預金をしている場合もあり、その金額を事前確認することで、確実に狙える金額を事前にメドがつけられるため、強盗犯に確認されてしまうため注意が必要だ。
アポ電強盗でのアポ電では、以下のようなことが確認される。
・高齢者の独居かどうか、また家族構成の確認
・家にどのくらいの現金があるか？いわゆるタンス貯金の有無
・在宅時間や外出時間など生活のパターンの把握
・その他資産状況
これらについて巧妙な話術で事前にさぐりを入れられる。
そして自宅に現金がある事を確認の上、それを狙い複数人で計画的犯行へと繋がっている。
通常オレオレ詐欺では、当日銀行等で引き出したあと外で受け渡したり、ATMなどから振り込ませる手口が多かったが、銀行営業時間も関係するためほとんどが日中（15時以前）だった。この場合は受け渡しさえ気をつければ防げ、また警察も対策の仕様があった。しかしアポ電強盗の場合は、自宅に現金があることさえ確認できれば、深夜など時間を選ばない。このため事前に不信感を持ったとしても、警察による対策も限定的にならざるを得ない。その盲点をついた悪質な犯罪と言える。
これらアポ電詐欺やアポ電強盗を防ぐためには、最初の電話に出ないか、出ても適切な対応をするしかない。そして絶対に「資産関連の情報を、かかってきた電話ではしない」を徹すること（名前と所属を聞いて掛け直す）や、少しでも不安があれば家族や親族、または警察（＃９１１０）や消費者ホットライン（１８８）などに相談する癖をつけておきたい。
ほとんどの被害者は高齢者であり、固定電話しか通信手段がないことが原因の一つでもあるため、自身用のスマートフォンやSNSメッセンジャーサービスなどを併用し、常に親族に相談できる環境が重要だ。(2019/3,K)
【高輪ゲートウェイ】
JR東日本が2020年に新設する駅名。田町駅と品川駅の間、東京都港区港南にある。
JR品川駅車両基地跡地の13ヘクタールを再開発した。東京オリンピック・パラリンピックに合わせ2020年に暫定開業予定。その後オフィスやホテルなどを含む商業施設を整備し2024年に街びらきをする予定。
駅舎デザインは国際的に著名な建築家隈研吾氏が担当し、日本の魅力を発信するため、折り紙をモチーフにした大屋根など「和」をイメージしている。
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